Proprietà, SGR e investitori
Affidi la gestione dei tuoi immobili?
Il controllo resta tuo.
Il gestore lavora, ma davanti alla vigilanza, al giudice e agli investitori rispondi tu: con EASYTM® vedi che cosa fa, dai dati e non dalle sue dichiarazioni.
EASYTM® è la piattaforma e il servizio su cui i tuoi gestori seguono le richieste degli inquilini: tu ricevi il report per fondo e, se lo vuoi, un avviso a ogni pratica.
Le domande che arriveranno
Tre domande che vigilanza, giudice e investitori fanno alla proprietà
Hai affidato la gestione, non la responsabilità: la SGR deve controllare chi gestisce per suo conto, e il proprietario resta custode delle strutture e degli impianti incorporati nell'immobile.
Da dove vengono i numeri del report che ricevi?
Se il report lo compila chi dovresti controllare, è una dichiarazione, non un dato. Il consiglio di amministrazione e gli investitori lo sanno, e prima o poi chiedono la fonte.
TUF art. 6 · Regolamento Banca d'Italia 2019 · AIFMD art. 20: la SGR resta responsabile delle funzioni esternalizzate.Chi ha fatto che cosa sull'impianto, e quando?
Se un inquilino si fa male per un impianto, la difesa è la prova di che cosa è stato fatto, quando e da chi. Ce l'hai tu, o sta nella posta del gestore?
Art. 2051 c.c., Cass. ord. 7812/2024: il proprietario locatore resta custode di strutture murarie e impianti incorporati.Il software del tuo gestore è nel tuo registro DORA?
Dal 2025 le SGR soggette a DORA censiscono i fornitori informatici, anche quelli usati dai gestori per loro conto. Uno strumento solo per tutti i gestori è più facile da governare e da dichiarare. I principi di sicurezza e governance di EASYTM®
DORA, Reg. UE 2022/2554 art. 30: le clausole dei contratti con i fornitori informatici.Riferimenti di legge in validazione legale.
Come ti copre EASYTM®
Che cosa vede la proprietà con EASYTM®, senza operare nel sistema
I tuoi gestori lavorano su uno strumento che ti avvisa e ti dà i dati. La fonte è una sola, la stessa per te e per loro.
Vedi: un avviso a ogni pratica sui tuoi immobili
Non operi nel sistema, ma sai che cosa succede, pratica per pratica. Il cruscotto della proprietà è in sola lettura.
Misuri: tempi per fondo calcolati sui dati
Mediana e 90° percentile di chiusura, richieste chiuse senza i manager, prestazioni delle ditte, edifici critici. Non medie dichiarate.
Dimostri: report per fondo e matrice di responsabilità
Chi ha fatto che cosa, quando, per fondo e per ruolo: la prova che controlli chi gestisce per tuo conto, pronta per la vigilanza, il consiglio di amministrazione e gli investitori.
| Che cosa ricevi | Con il report autodichiarato | Con EASYTM® |
|---|---|---|
| Chi ha fatto cosa e quando | Lo racconta il gestore | Ogni passo con data, operatore e documento |
| Tempi di chiusura | Medie dichiarate | Mediana e 90° percentile per fondo, calcolati sui dati |
| Costo degli interventi | Nel consuntivo, a fine periodo | Preventivo, importo e approvazione, pratica per pratica |
| Prestazioni delle ditte | Come le riassume il gestore | Tempi di presa in carico e di intervento per fornitore |
| Avviso di una pratica sul tuo immobile | Quando qualcuno se ne ricorda | A ogni pratica, in automatico |
| Chi risponde di che cosa | Nel contratto, se c'è | Matrice di responsabilità per fondo e per ruolo |
Domande frequenti
Domande frequenti di SGR e proprietà su EASYTM®
Quelle che sentiamo più spesso da chi affida la gestione dei suoi immobili, e quelle che fanno gli avvocati.
Che cos'è EASYTM® e che cosa vede una SGR o una proprietà?
EASYTM® è la piattaforma e il servizio di tenant management con cui chi gestisce immobili a reddito per conto di fondi, SGR e proprietà riceve le richieste degli inquilini, le affida alle ditte e le segue fino alla chiusura. Le richieste entrano da un numero dedicato per ogni fondo e dal portale; il Quality Hub ne chiude l'86% senza coinvolgere property e asset manager. La SGR o la proprietà non opera nel sistema: riceve il report per fondo, i tempi misurati e, se lo vuole, un avviso a ogni pratica sui suoi immobili. EASYTM® è prodotto a Roma da D.P.S. Soluzioni Informatiche, software house dal 2002, ed è in uso dal 2022, con circa 10.000 eventi gestiti ogni anno (dati al 19/05/2026).
Devo imporre EASYTM® ai miei gestori?
Puoi chiederlo nel mandato. Per il gestore è un vantaggio: il report per fondo si compila da solo, il Quality Hub filtra le richieste di routine e le notifiche di lavoro arrivano solo a chi opera. Se i gestori sono più d'uno, lo strumento resta uno solo e i numeri di ogni fondo, calcolati allo stesso modo, si confrontano.
Posso avere il report per un solo fondo o per tutto il portafoglio?
Entrambi: in EASYTM® ogni fondo ha il suo report e il suo numero dedicato, e la proprietà vede l'insieme nel cruscotto in sola lettura. Nell'incontro te lo mostriamo su un portafoglio d'esempio, con dati anonimizzati ma veri.
Che cosa deve contenere il report del property manager sulle richieste degli inquilini?
Per ogni richiesta, sette campi: data della richiesta, presa in carico, sopralluogo, preventivo e importo, approvazione, ordine, esecuzione. Per fondo e per periodo, i KPI calcolati da quelle date: tempo di chiusura (mediana e 90° percentile), quota di richieste chiuse senza coinvolgere i manager, prestazioni delle ditte, edifici e tipologie di richiesta critiche. È la parte del report del property manager che riguarda inquilini e interventi; canoni, morosità e budget stanno negli altri capitoli. In EASYTM® questi numeri nascono dal flusso delle richieste.
Chi è il titolare dei dati degli inquilini?
Il titolare è la proprietà o la SGR; il gestore è responsabile del trattamento e le ditte sono sub-responsabili. EASYTM® tiene il registro degli accessi e delle azioni, così la catena si dimostra.
Il proprietario locatore risponde dei danni causati dagli impianti se ha affidato la gestione a terzi?
Di regola sì. Per l'art. 2051 del codice civile il proprietario locatore resta custode delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile e risponde dei danni a terzi, salvo che provi il caso fortuito (Cassazione, ordinanza 22 marzo 2024, n. 7812); il conduttore risponde delle parti di cui ha la disponibilità. Il mandato a un gestore non sposta da solo la custodia. La difesa è il registro di che cosa è stato fatto, quando e da chi: in EASYTM® ogni intervento sull'immobile ha data, operatore e documento, a partire dalla segnalazione dell'inquilino. Riferimenti in validazione legale.
Che cosa deve controllare una SGR sul gestore esterno dei suoi immobili?
La SGR resta responsabile delle funzioni che esternalizza e deve controllarle: lo prevedono il TUF (art. 6, comma 1, lettera c-bis), il Regolamento Banca d'Italia del 5 dicembre 2019 e la direttiva AIFMD (art. 20). I contratti di esternalizzazione si segnalano ogni anno a Banca d'Italia (provvedimento del 31 maggio 2023). Per le SGR soggette a DORA (Reg. UE 2022/2554, art. 30) il fornitore informatico usato dal gestore entra nel registro dei fornitori ICT. In pratica: contratto scritto, livelli di servizio misurabili, dati del servizio accessibili alla SGR. EASYTM® dà alla SGR i dati del gestore alla fonte: avviso a ogni pratica, report per fondo, matrice di responsabilità. Riferimenti in validazione legale.
Gestisci immobili per conto di fondi e SGR? La tua pagina è Property, Facility & Tenant Management. Questa è quella da far leggere al tuo mandante.
I numeri per chi possiede
I numeri di EASYTM® nei fondi immobiliari, dal 2022
Fra le proprietà finali dei fondi serviti da EASYTM® ci sono una cassa di previdenza, un investitore istituzionale e un grande gruppo non immobiliare. Nomi riservati, numeri veri.
Dati al 19/05/2026, base dei ticket di EASYTM® dal 2022. L'86% è la quota di richieste chiusa dal Quality Hub senza coinvolgere property e asset manager.